법무법인 새여울 주영재변호사(042-710-5200)가 청산금지급 청구 사건에서 원고를 대리하여 청산금을 지급받은 성공사례를 소개하겠습니다.

들어가며

급하게 돈이 필요하여 소유하고 있던 아파트나 부동산을 담보로 제공하고 금전을 차용하는 경우가 있습니다. 만약 변제기에 채무를 갚지 못하면 채권자는 담보권을 실행하게 되는데, 이때 채권자가 부동산의 소유권을 완전히 가져가 버린다면 채무자는 모든 것을 잃게 되는 걸까요?

특히 채권자가 담보 부동산의 가치를 실제보다 낮게 평가하고, 채무액은 부풀려 계산하여 돌려줄 돈(청산금)이 없다고 주장한다면 매우 억울한 상황에 처할 수 있습니다.

오늘은 ‘양도담보’ 계약 후 채권자가 부동산 소유권을 이전해 갔으나, 법무법인 새여울 주영재 변호사의 조력으로 정당한 청산금 1억 5백만 원을 지급받은 성공사례를 통해 양도담보와 청산금의 개념에 대해 자세히 알아보겠습니다.

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‘양도담보’와 ‘청산금’이란?

양도담보란 채무자가 채무의 담보를 위하여 채무자 소유의 부동산 소유권을 채권자에게 이전하고, 채무를 변제하면 소유권을 되찾아오되, 변제하지 못하면 채권자가 담보권을 실행하여 채권의 만족을 얻는 비전형 담보 제도입니다.

이때 「가등기담보 등에 관한 법률」(이하 ‘가등기담보법’)은 채권자가 담보권을 실행하여 부동산의 소유권을 취득(귀속정산)하기 위해서는 엄격한 절차를 거치도록 규정하고 있습니다.

채권자는 채권의 변제기 후에 담보 부동산의 평가액과 채권액을 채무자에게 통지해야 합니다(가등기담보법 제3조). 그리고 통지 당시의 부동산 가액에서 채권액을 뺀 금액, 즉 ‘청산금’을 채무자에게 지급해야만 비로소 소유권을 취득할 수 있습니다(가등기담보법 제4조 제1항, 제2항).

만약 부동산의 가액이 채권액보다 적어 청산금이 없다고 인정되는 경우에도, 채권자는 반드시 그 뜻을 채무자에게 통지해야 합니다(가등기담보법 제3조 제1항).

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사건의 개요

의뢰인(원고)은 아파트 분양대금을 마련하기 위해 피고(채권자)로부터 수억 원의 돈을 빌리면서, 분양받을 아파트를 담보로 제공하는 ‘양도담보설정계약’을 체결했습니다.

이후 의뢰인이 채무를 변제하지 못하자, 피고는 양도담보권을 실행하여 아파트의 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그리고 의뢰인에게 ‘아파트의 가액보다 채무가 더 많아 지급할 청산금이 없다’는 내용의 통고서를 보냈습니다.

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본 사건의 쟁점

피고는 통고서에서 아파트의 가액을 시세보다 현저히 낮게 평가하고, 실제 대여 원금에 더해 근거 없는 이자를 과다하게 계산하고 각종 비용을 중복 청구하는 방식으로 피담보채권액을 부풀렸습니다. 그 결과 의뢰인이 받아야 할 청산금이 없는 것처럼 계산하여 통지한 것입니다.

이에 의뢰인은 억울함을 풀기 위해 법무법인 새여울의 주영재 변호사를 찾아왔습니다.

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주영재 변호사의 조력 및 사건의 결과

1. 객관적인 자료에 근거한 아파트 가액 및 피담보채권액 재산정

주영재 변호사는 피고가 주장하는 아파트 평가액과 피담보채권액의 문제점을 면밀히 분석했습니다.

- (아파트 평가액) 통고서 도달 시점과 가장 가까운 시기에 거래된 동일 단지, 동일 평형 아파트의 실거래가 자료를 확보하여 이 사건 아파트의 정당한 평가액이 피고의 주장보다 약 1억 원 이상 높다는 점을 입증했습니다.

- (피담보채권액) 피고가 근거 없이 최고이율을 적용하여 과다 계산한 이자, 계약상 피고가 부담하기로 한 소유권이전등기비용 등 부당하게 포함된 항목들을 배제하고, 법정과 사실관계에 근거하여 피담보채권액을 정확하게 다시 산정했습니다.

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2. 청산금 지급 청구 소송 제기 및 조정 결정

주영재 변호사는 위와 같이 정확하게 산정된 아파트 평가액과 피담보채권액을 바탕으로, 피고가 의뢰인에게 약 1억 4천만 원의 청산금을 지급해야 할 의무가 있음을 주장하며 ‘청산금 지급 청구 소송’을 제기했습니다.

재판 과정에서 주영재 변호사의 논리적인 주장과 명확한 증거 제출이 받아들여졌고, 법원은 “피고는 원고(의뢰인)에게 105,000,000원을 지급하라”는 내용의 조정을 갈음하는 결정을 내렸습니다.

피고가 이의를 제기하지 않아 위 결정은 그대로 확정되었고, 의뢰인은 소중한 재산권을 지키며 1억 원이 넘는 청산금을 지급받을 수 있었습니다.

결론

양도담보계약에 따라 채권자에게 부동산 소유권을 넘겨주었다고 해서 모든 권리를 포기해야 하는 것은 아닙니다. 가등기담보법은 채무자의 권리를 보호하기 위해 채권자의 청산금 지급 의무를 명확히 규정하고 있습니다.

만약 채권자가 부당하게 부동산 가치를 낮추거나 채무를 부풀려 정당한 청산금을 지급하지 않는다면, 신속하게 법률 전문가의 도움을 받아 대응해야 합니다.